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中铁琉森水岸楼盘评测报告
楼盘综合评分
7.3
项目亮点
中铁琉森水岸，项目位于华清路以东，世博大道以北、西临高速以西、方家村以南，属于浐灞生态区。
项目紧挨灞河，环境优美，生态资源丰富。
项目容积率仅1.6，低密度住区，舒适度高。
项目在主城区均价1.3万，首付最低46万，价格有优势。
区域价值
浐灞生态圈
中铁琉森水岸位于城东与浐灞的交汇处，城东以前是西安传统的工业区，以国棉为代表的大型纺织城就坐落在这里，因此商业配套较为成熟；而浐灞是近年来西安新发展起来的区域，这里有浐河、雁鸣湖、灞桥生态湿地公园、世博园等河流和公园，生态环境较好。
三河一山绿道旁
项目位于三河一山绿道旁边，2020年9月8日政府提出的“三河一山”绿道以灞河、渭河、沣河和秦岭丰富的自然历史人文资源为依托。可以说，这是一个无比惊人、雄心勃勃的绿色工程。
项目还紧邻灞河湿地公园，享受自然生态的环抱，世博园在是2011年世界园艺博览会的会址，现在是免费为市民开放的，其保留的了原有的长安塔，自然馆，萌宠馆，科技馆外，还增加了宋城千古情的大型实景演艺，还有一个大型儿童游乐场，增加了区域的人流量，提升了城市面貌。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
位于城东与浐灞的交汇处，城东是商业配套成熟；浐灞是生态环境较好。两者结合，配套+环境。
配套价值
交通配套：琉森水岸区域现已形成两纵三横的立体交通网通达全城（三纵：东三环、世博大道、绕城；二横：华清东路、长乐路）。项目周边10余条公交线路四通八达，可达城市东南西北各个区域，接驳地铁1号线/3号线/20号线（规划中）/23号线（规划中），附近暂时没有地铁。
医疗配套：项目周边的医疗设施也很健全，唐都医院、西京医院，还有位于纺织城内医学院第二附属医院等优质医疗资源，为您和家人的健康保驾护航！
教育配套：自身配备约4665㎡幼儿园，周边西安滨河学校(原铁一中滨河学校)、34中，南侧新建公办品牌小学/中学，预计今年9月投入使用。(教育信息相关来源:灞桥区教育局)
商业配套：紧邻商业综合体砂之船奥特莱斯、金泰商业综合体、华阳城、华东购物广场、罗曼小镇、宋城千古情、华夏文旅等，可以一站式的满足吃喝玩乐的消费需求。
详细配套以评分
小吉点评
项目优点： 1、生态资源丰富。紧挨灞河，环境优美。 2、低密度住区。小区容积率仅1.6，主要以洋房叠拼为主，建成后B地块一二期将打通，可享受小区内部整体绿化配置，舒适度将非常高。 3、价格有优势。主城区1.3万的均价还是很有竞争力的，首付最低46万，就能买到洋房住区。 项目缺点： 1、项目靠近绕城高速，可能会存在噪音污染。 2、项目附近无地铁，公共交通依赖公交车，轨道出行不便。 3、项目周边目前还存在一些村子，城市界面较老旧。
楼栋分析
项目A 地块占地141 亩，主要以洋房为主，现已全部售罄。目前在售B地块，整体规划呈现由外到内由高到低的围合式布局，兵营式排布，四周高中间低，建筑错落有致。B 地块占地154 亩，容积率仅为1.6，绿化率35%，共30栋楼住宅、3 栋商业，一期规划总户数974 户，产品主要以：7+1、11＋1 的洋房为主、搭配少数16 及18 层的小高层。
小区共有5 个出入口，三个地下车行出人口，一个主出入口、一个次出入口，小区拥有1433 个地下车位，车位比例1：1.2，充分保证每家每户车位使用。楼间距为32米—65米之间，这种低容低密，大楼间距的小区可以让人均享有更多的的绿化面积和活动空间，舒适度更高，也会使整个小区的品质在私密性、空间感、阳光感、通透感和舒适感等方面得到很大提升。使居住更为宁静；营造美好宜居生活环境。
一期工程由24 栋住宅、4 栋商业和1 栋幼儿园组成，二期由6栋住宅组成。即将销售的是1期24栋住宅，其中1#、5#、6#号楼为18和16 层的小高层，2梯4 户，户型面积为92㎡/105㎡/110㎡，公摊为18.27%；
2#、3#、7#、8#、9#、10#、19#、20#、21#、22#、23#、24#、25#号楼为11+1 层类洋房，1梯2 户的纯板户型，主力面积为129㎡，类洋房一层带花园户型和顶跃带露台户型，公摊为17.85%；
11#、12#、13#、14#、15#、16#、17#、18#号楼为7+1的洋房产品1T2户纯板式明星户型，面积143㎡一楼带花园顶层带露台的产品公摊为12.72%，整体项目公摊相比常规的23%公摊要少，产品得房率更高。
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