存量房贷利率下调难度大，提前还款需谨慎

来源：吉屋 2024-06-15 09:45:05

西安买房交流群-30群（410）

端午假期已到最后一天！在最近房贷利率已经越来越低了，有不少专家直呼，现在就是买房的最好时机。但还有一部分人群，在网络上的呼声也不可忽视，那就是已经买了房的人。他们最关注。心的就是：存量房贷利率还有没有希望降？到底要不要提前还款？

上个月，随着取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，引起了不少购房者的欢呼。紧接着，一批城市开始降低房贷利率，并且大多也降到了历史低点。但是已经买了房的人却高兴不起来，因为据统计显示，2021年以前购买的存量房贷款利率平均值在5.56%附近。

然而，有深圳存量房贷用户先行一步咨询了“深圳12345热线”，期盼存量房贷利率同步下调。得到的官方回复是：深圳存量房利率依旧执行原政策。也就是说虽然房贷利率降低了，也只有新增的房贷可以按照新利率执行。可是已经买了房的人，存量房贷利率的合同并没有变，大部分合同规定的加点还存在，理论上眼下利率是不会变的。

比较下来，如果房贷利率在相差1%的情况下，按照30年计算，每100万房贷每个月利息就要多还500元。那么为什么存量房贷利率下调的难度这么大？归根结底，还是在于银行的利润。2022年末全国个人住房贷款余额为38.8万亿元，同比仅增长了1.2%。并且截至去年年末个人住房贷款余额38.17万亿，相较于2022年末的38.79万亿，已经减少6000亿。这是近些年来第一次个人住房贷款余额下降，想要银行把已经到手的利润给大家分了，换成谁估计都很难有决心做到。

但事无绝对，从过往经验来看，也有降利率时存量和新增一起降的情况。2008年央行发布公告将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。而对存量房贷的利率，商业银行享有一定的自主权。随即，从中小银行开始到国有大行，都执行存量贷款利率同样7折的优惠。有相关注。人士分析，如果当下经济形势仍然下行，未来北京、深圳、上海、厦门等高利率存量房贷将首先迎来下调，其他城市也将紧随其后。毕竟政策调整的目的是促进住房需求释放、促进居民消费。

对于已购房者而言，存量房贷利率的下调能直接减轻月供负担，提升消费能力和生活质量。然而，要不要提前还款是一个现实的问题。首先，如果提前还款是基于“转经营贷”等情况，极其不建议，违规转贷的背后隐藏着巨大风险。据相关注。人士透露，西安可能未来将会有银行可以开启“先息后本”业务，在一定程度上，也可以降低月供，减少压力。其次，如果手里有足够的存款，考虑到当下利息较高，但还是要明白当下的100万元，是远远要比十年、二十年、三十年后的100万值钱。在100万的存款，没有利率高于房贷利率的收益情况下，就应该考虑提前还款了，省下来的利息，就可以看做是一笔收益。