房贷利率上涨，楼市止跌企稳还为时尚早

来源：吉屋 2024-12-13 11:59:00

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近期，全国多个城市房贷利率纷纷上涨，甚至有超一线城市官宣上调至3.15%。这一利率上涨潮引发了人们对楼市是否止跌企稳的疑问。本文分析了上调房贷利率的原因，并指出楼市回暖还为时尚早。

原因一：保持公积金的普惠优势

在最新一次LPR下降到3.6%后，有城市最低执行利率低至2.7%，比公积金利率还低。即便大部分城市执行2.9%、3%的利率，也与公积金2.85%“息差”不大，导致公积金的普惠优势丧失。现在看来，商贷利率上调后，公积金利率短期也不会降了。

原因二：银行压力大，成本“撑不住”

今年LPR分三次总共下降60个基点，11月又刚降了存量房贷利率，无论首套二套一律降到LPR-30基点。很多人一下子能减少上百个基点。而且，存量房贷利率已经与新增房贷利率挂钩。以前，银行可以不顾存量房，给新增房贷降息。现在，只要新增房贷降，存量也能跟着降，最短3个月调整一次。而且存款还越来越多，今年前10个月住户存款增加11.28万亿。这样就导致银行息差越来越小，安全线是1.8%，现在1.5%左右。银行内部人员表示，房贷利率在3.5%才能基本平衡。

原因三：为明年LPR下调预留空间

“小作文”透露明年春节后，LPR或下降30个基点，打响开门红。

原因四：楼市回暖，银行有底气

10、11月，全国楼市普遍向好。11月一线城市二手房再创新高，深圳成交量回到2016年高点，新房频频出现“日光盘”。贷款增量明显，不少银行已完成年度放款任务，短期内没必要卷利率了。所以，在当下的背景下，这些利率低于3%的城市纷纷选择上调，也是必然的。但，因此要说楼市止跌回稳还为时尚早，毕竟长期处于跌势中的二手房才刚刚开始有了止跌的迹象，新房库存持续处于高位。

尽管房贷利率上涨，但楼市止跌企稳还为时尚早。楼市回暖仍需时间，新房库存高位和二手房市场的不稳定性是制约楼市回暖的重要因素。