西安热门小区2年涨幅不到1%，西安哪类房子能抗跌？

来源：吉屋网发布时间：2022-11-06 17:48:41

一，我们拉到全国范围来看，最近易居房地产研究院发布的9月《50城监测系统房价指数报告》。

50城中，92%的城市房价仍在下跌趋势，仅4个城市由跌转涨，分别是成都、北京、上海、合肥。

从数据上看，西安已经下跌12个月，而且仍在下跌，这也和大家感知差不多。

西安房价开始降温，基本就是从2022年8月份后，二手房指导价、830新政两波深水炸弹后，西安房价终于开始止涨转跌。这一年基本在降温调整。

但无论是从下跌时长还是幅度来看，西安都表现出了强大的抗跌能力。

首先是下跌时长上，西安排名第16，和第9-15名的珠海、南京、合肥等城市相差不大。而前几名，要么是一线城市，要么是成都、杭州这类准一线，或者长沙这个调控模范生。

从下跌幅度来看，杭州跌幅最小，下跌了0.8%，廊坊下跌幅度最大，整体房价降了15%。西安排名第13，下跌了2.8%，与之相比，郑州跌了9.6%，武汉跌了5.4%，天津7.4%，济南6.8%。

西安房价上涨3年的时候，有说西安只是反应慢，涨了5年的时候有人说郑州已经下跌，西安必跌。

两个城市上涨的动力有相似之处，但供需支撑、政策把控完全不同。在楼市下行期更见真章。西安这一轮下跌，更多是主动调整（二手房指导价）和大环境影响（从去年开始挤泡沫、今年的经济环境）。

二，

问题是，西安抗跌这个说法，估计二手房的业主最先反对！

怎么可能抗跌，去年到今年，降价十几万，几十万都卖不出去！

首先，这个感知偏差源自拿短期非理性市场、个例和整体市场对比。

其一、拿去年短期暴涨高位和市场调整后的低位对比！

举个例子，去年3月西安二手房暴涨大家都有印象吧，比如中铁缤纷南郡，3-6月份均价涨了3000元/㎡，从2.4万/㎡涨到2.7万/㎡。

这类小区受指导价、市场因素此轮价格调整过程中，价格波动就会大点。比如中铁缤纷南郡高峰的2.7万/㎡降低到目前2.5万/㎡，降幅7%左右，但如果和去年3月比，相当于还没降价，难受的其实是不好卖！

其二、热门小区外大量老小区才是西安的大头！

过去两年西安的大涨大跌和他们关系似乎不大！比如凤城一路的雅荷智能家园，2019年的价格就在1.1万/㎡左右了，2021年上半年楼市火热也就均价1.2万/㎡，现在楼市遇冷价格还是1.1万元/㎡左右。

正是大量这样的老房子在大涨大跌中都比较稳健，从侧面印证了西安的抗跌属性。

其次，统计上的涨跌和大家追求的抗跌并不是同一个结果。

大家要的是房价保值增值，连房贷利率最起码在5%左右，房价一年不动就够难受的了，何况还有下降！

三，那么，这一波西安的房子真的抗跌吗？

我们先用二手房算一笔账，满2年才能出售，以200万总价60万首付的房子算，首期中介费、契税、个税等加起来接近12万，两年的利息将近15万，考虑到物业费等持有成本3万。

也就是说2年后能卖230万涨15%才算抗跌，从第三年开始，每年涨6%左右才能保本。

但过去一年是西安二手房深度下调的时机，除了保利天悦、白桦林居等个别小区因学区利好外，其他小区别说6%了，能不降价就不错了。

比如刚提到的中铁缤纷南郡，从去年6月份算还跌了7%，从3月份算勉强不涨不跌。即便把2020年的大涨算上，西安的很多热门二手房也没有达到保值。

浐灞的恒大名都，2020年9月成交均价14037元/㎡，2022年9月成交均价14134元/㎡，涨了0.7%，东方罗马花园2年涨了1.1%……

高新丈八北路地铁口的天朗蓝湖树，2020年9月成交均价17292元/㎡，2022年9月成交均价18812元/㎡，涨幅8.8%，其实也没保值。

有个粉丝2年前单价1.78万元/㎡买的天朗的二手房，同年还买了富力开远城，现在想单价2.1万元/㎡卖（涨幅15%卖），但小区大部分二手房挂牌价都在1.9-2万元/㎡，最低还有1.7万元/㎡的。

虽然学校一般，但这也是高新区、地铁口，2014年交付的次新房，就这连保值都做不到。

盘点下来，在这一轮深度调整中，基本只有区域的标杆项目（优质地段，有名校或者品牌次新房）才能做到抗跌！

新房也一样，其实这两年买新房，涨幅也算不上多大，包括主城区前年1.6-2万/㎡单价买的也不少，这两年价格变化并不大，比如前面提到的富力开远城。

四，

那么，新房、二手房这两年绝大多数都没有做到保值增值，还有必要买房吗？

得分情况，纯投资别说西安了，一线城市也放弃这个幻想吧。

前两天有个讲房地产的社论，提出了“积极做好风险资产价值重估的准备”，提醒民众房地产的金融属性将褪去。

在未来中国的大背景下，中国居民的资产配置里，房子已经不是合适的选择。

对于自住来说，在西安买房，改善就冲着品质、环境，未来纯改善因其稀缺性，反而更具保障价值。

对于刚需来说，保障性租赁住房现在加大了供应，未来5年供应规模将会进一步扩大，产品品质也会有所提升，但还是偏过渡性质。

要买的话，新房现在逐渐高端改善化，估计多数会不得不选择二手房，除了过去一年的二手房大调整外，你会发现：

西安要么是优质学区次新房依旧保值，或者是老破小价格涨不动，但也基本不降，其他次新房虽然未必每年6%涨幅，但也在小幅增长。在二手房泡沫挤压差不多的情况下，这种情况那还是建议买。

今年买了不一定保值，但不保值不意味着降价，房龄却实实在在老了！

这就是房住不炒，房产逐渐剥离金融属性后的现状。举个例子，假设一个8年房龄的二手房今年200万，明年未必大涨。好在西安可能市场价205万，甚至201万，但一些三四线城市等，折旧会表现更明显。