西安楼市低地价老项目快速减少业内建议：越早进场越有利

来源：吉屋网综合整理发布时间：2020-09-04 11:33:28

今年以来，西安楼市的相关调控政策并不是很严苛，仅有商品房预售管理制度强化。咸阳市主城区新建商品住房均价年度涨跌幅不超10%，以及西安刚刚发布的商品房销售新规不利因素公示的通知。从发布的几项政策来看，今年西安楼市的调控政策并未升级加码，但交易制度将不断规范。

平稳发展政策未出现加码

若涨幅过快或有调控收紧

6月份，国家统计局发布了70城房价数据，数据显示西安房价整体上涨，但从西安楼市的整体发展来看，依旧是平稳发展，因此西安截至目前，并没有出现杭州、深圳等城市的严控政策。

仅从相关政策来看，只有8月3日咸阳市人民政府办公室发布关于印发《咸阳市房地产市场调控“一城一策”工作实施方案》的通知，通知中明确应保持商品住房去化周期健康平稳。其中2020年—2022年期间，咸阳市主城区新建商品住房均价年度涨跌幅不超10%，各县市新建商品住房均价年度涨跌幅控制在25%以内，新建商品住房价格保持在合理区间。

创典全程信息部部长刘兰兰认为，为保持楼市稳定复苏，上半年各地政府出台政策多以宽松为主。咸阳政府发文控制房价涨幅速度，预示着下半年西安房价如果涨幅速度过快，也将有调控政策收紧的可能。

那么，今年西安市场到底如何呢?国家统计局陕西调查总队发布的上半年陕西民生经济发展报告中显示，上半年西安新建商品住宅成交29704套，同比减少44.8%，销售面积367.4万平方米，同比减少43.9%。

美城股份市场总监沈玮分析，3月份开始，西安整体市场供应量有了很明显的好转，尤其到了6月份，房源量出现井喷，但是到了7、8月份，成交量与供应量双双下滑，看似市场热度在减，实则并没有。

刘兰兰认为，今年5月份市场基本恢复到疫情前水平并持续升温。7月份新房住宅市场成交量接近200万㎡，创造了近一年的峰值，成交均价也到了14000元/㎡的水平线上。下半年伴随着大量高地价项目的入市，市场供应将迎来一轮爆发，房价亦同步攀升，未来市场分化将进一步加剧。

市场交易制度不断规范

监管政策保障购房者权益

近年自政策调控以来，西安楼市也在不断规范着市场交易秩序。

今年1月23日，西安市住建局、西安市资源规划局、西安市行政审批局、西安市市场监管局联合发布《进一步完善商品房预售管理制度强化房地产市场监管的若干意见》的通知规定：新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可，原则上地上6层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶;6层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于6层。

8月28日，西安市住建局发布了关于公开征求《西安市商品房销售信息公示管理规定(征求意见稿)意见的通知》，通知申明：销售场所展示的户型图(模型)、沙盘模型、区位示意图等，应严格按照规划设计和尺寸比例(标注比例尺)制作，不得采取夸大有利因素或缩小、弱化、隐瞒不利因素等方式制作与规划设计或实际不相符的图标、模型。房屋销售场所、样板房应设置在永久性建筑内。项目销售时展示的绿化、园林等景观应严格按照规划设计建造，不得采取先扩大景观建设范围后拆除的方式误导购房人。设置样板房的，应在计划售楼现场或预(现)售楼盘内(即实体楼内)建造验收合格的交付样板房。

沈玮认为，随着房价上涨，确实需要更多的监管政策在售前、售中、售后来保障购房者权益。西安住建局出台的意见征求其实对于楼市没有太大的影响，主要是对于交易规范层面起到一个监管作用，如果能够落地，就是对购房者*的保障，坚决杜绝“货不对版”的现象。

低地价老项目减少

高地价项目持续增多

对于购房者而言，无论是哪种政策，只要对自己有利就是好消息。

已经“上车”的购房者，今年*主要的一项政策就是存量个人住房贷款定价基准转换。按央行规定，存量浮动利率贷款原则上要在8月31日之前完成利率定价方式转换，定价基准只能转换一次。转换以后会怎样?从8月20日*新一期的LPR发布情况来看，5年期以上LRR下降了0.2%;1年期LPR降低了0.4%。也就是说，转换LPR浮动利率方式的话，月还款数将会减少。

还没有“上车”的购房者将会面临什么呢?从每个月摇号楼盘可以明显看出，今年主城区的控价力度比较严，大部分的房源价格紧贴备案价，主城区摇号楼盘明显较多。沈玮表示，随着“地王”不断爆出，从原先的软件新城、高新三期，到沣西、空港，区位是越拍越远，房价也是不断攀高。尤其是*新一期的西咸房价公示，价格已破3万，甚至超过主城区。这种情况下，建议刚需购房者应尽早去扫主城区价格低的楼盘，可以一边摇号一边看二手房。

刘兰兰认为，西安国家级中心城市价值的不断兑现以及*政策的持续作用，将为西安带来持续性人口流入，从而为楼市提供充足动力。相关政策的出台只是短期内对过热的楼市进行降温干预，对于刚需置业者，面临着低地价老项目快速减少，高地价项目增多的现状，因此越早进场越有利。对于改善置业者，则应抓住调控窗口期，选择适合自己的房产。

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