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上海易居房地产研究院3月23日发布《2019年全国50城商品住宅成交量偏离度报告》。该报告显示，2019年三四线城市成交量偏离度下行，其他三类城市均上行。本轮周期一线城市和强二线城市楼市走势*弱二线城市和三四线城市，前两者均已经过连续两年的调整开始企稳反弹。三四线城市是四类城市中*下行的，主要是前几年成交火热购买力透支明显，而大部分三四线城市又是人口净流出城市，新增需求的支撑较弱。
易居研究院研究员沈昕表示：2020年一线城市有望继续引领楼市复苏。受史上*严的限购限贷政策影响，一线城市2017年和2018年的调整幅度*，2019年已企稳反弹，2020年有望延续这一趋势，在疫情影响消除后引领全国楼市复苏。
报告主要有以下几部分组成：
2015年下半年至2019年，全国房地产市场经历了一轮大行情，很多城市成交量大增，房价大涨。展望2020年市场走势，我们认为有必要研究一些市场关键指标，其中商品住宅成交量偏离度是其中一个重要指标。如果楼市一段时间内成交量暴增，大幅偏离往年均值，则说明有部分自住提前入市或投资需求过旺，透支了未来的市场需求。本报告梳理了全国50个重点城市的商品住宅成交量偏离度，以此来研究各类城市近两年来住宅成交是否存在透支现象，以及未来一两年各类城市的市场需求。
一、计算方法及衡量
考虑到各城市土地供应节奏、新房供应节奏和楼市成交规模不同，商品住宅成交量绝对值不具备比较意义。报告将在商品住宅成交量的基础上，计算出商品住宅成交量偏离度，以此作为合理与否的判断标准。
具体公式为：
考虑到大部分城市2015年以来成交量较之前有明显上升，我们根据各城成交量的趋势对2010-2019年的平均值做了相应调整，以期能更好反映当期的偏离度情况。
本文所选50城包括4个一线城市：北京、上海、广州、深圳;13个强二线城市：重庆、天津、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、无锡、长沙、宁波、郑州、西安;20个弱二线城市：佛山、南通、东莞、福州、济南、烟台、合肥、大连、徐州、哈尔滨、沈阳、石家庄、南昌、昆明、厦门、南宁、太原、贵阳、乌鲁木齐、兰州;13个三四线城市：温州、扬州、洛阳、惠州、金华、宜昌、芜湖、珠海、莆田、日照、海口、韶关、三亚。根据数据可得性，成交数据为新房加二手房的城市如下：北京、上海、广州、深圳、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、无锡、郑州、佛山、东莞、合肥、大连、南昌、厦门、南宁、乌鲁木齐、扬州、金华。其他城市的数据均为新房成交数据。
二、50城商品住宅成交量
1、50城：2019年商品住宅成交量同比增长4%
2019年，易居研究院监测的50个典型城市商品住宅成交面积同比增长4.1%。从历史走势来看，2011年在“限购、限贷”等政策影响下，楼市降温，成交面积大幅下降。2012年和2013年楼市出现回暖，成交面积连续两年大幅增长20%以上。2014年市场降温，成交量同比下降16%，进而出现了“限购、限贷”政策的松绑。2015年市场复苏，成交量大幅增长37%。2016年市场继续火热，成交量同比增速小幅收窄至27%。2017年，随着因城施策的调控政策持续作用，成交量大幅下降23%，一方面说明楼市降温明显，另一方面也与部分城市限价限签有关。2018年上半年三四线城市和部分热点二线城市销售火热，但7.31会议后，多数城市急速降温，销售量下降明显，全年成交量同比小降1%。2019年二季度部分城市出现小阳春行情，但5月份后房地产业融资环境全面收紧，7.30政治局会议后多数城市市场降温，全年成交量小幅增长4%
2、2019年一线城市成交量增速*，三四线城市成交同比下降
2019年，4个一线城市商品住宅成交面积同比增长19%。从历史走势来看，本轮周期一线城市*早启动，2015年在330新政影响下，市场快速复苏，成交面积大幅增长72%。2016年市场继续火热，上海和深圳均出台了史上*严的限购政策，成交增速收窄至10%。2017年，北京一个城市就发布了各种房地产调控政策超过30次，且一线城市均执行了非常严格的限价与限签政策，房地产市场大幅降温，成交量大幅下降46%。2018年一线城市继续降温，成交量继续小幅下降3%。在连续两年调整后，2019年一线城市成交开始企稳回升，全年同比增长19%。
2019年，13个强二线城市商品住宅成交面积同比增长5%。2015年受330新政和大部分城市取消限购影响，强二线城市成交量大幅增长35%。2016年继续大增36%，继而部分城市又出台了限购限贷政策。2017年，部分热点强二线城市执行了严格的限价与限签政策，成交面积大幅下降24%。2018年上半年，部分中西部二线城市成交火热，三季度后有所降温，全年成交量小幅下降3%。2019年上半年，部分热点强二线城市出现小阳春行情，下半年后逐渐降温，全年成交小幅增长5%。
2019年，20个弱二线城市商品住宅成交面积同比增长2%。2015年和2016年弱二线城市成交面积分别同比增长27%和21%。2017年部分城市市场降温，成交同比下降17%。2018年上半年部分城市销售火热，下半年开始降温，全年成交量增长6%。2019年，部分西部省会如昆明、兰州等城市成交大增，弱二线城市成交面积同比小增2%。
2019年，13个三四线城市新建商品住宅成交面积同比下降9%，是四类城市中*下降的。本轮周期三四线城市的楼市表现滞后于一线城市和二线城市。2017年其他三类城市成交均同比下降时，三四线城市在棚改货币化和去库存政策等利好推动下，成交量继续增长7%。2018年和2019年，三四线城市市场连续降温，成交量均同比下降9%
3、2019年50城商品住宅成交量增速排名
2019年，商品住宅成交量增速较高的城市有珠海、厦门、兰州、上海和武汉。其中珠海、厦门和上海都是本轮调整较早的城市，2019年前楼市均已调整两年以上，2019年开始企稳反弹。兰州属于西部弱二线城市，处于本轮楼市繁荣周期板块轮动的末端，属于补涨性质。武汉2019年新房供应量增长较多，使得同期成交量增长也较多。
2019年，商品住宅成交量降幅较大的城市有芜湖、韶关、扬州、贵阳和哈尔滨。芜湖、韶关和扬州都是三四线城市，经过前两年的火热后，2019年楼市处于降温中。贵阳和哈尔滨属于弱二线城市，2017年和2018年楼市成交较好，2019年处于降温过程。
三、50城商品住宅成交量偏离度
1、50城：2019年商品住宅成交量偏离度4.7%
根据2010年以来50城商品住宅成交量的年度平均值，算出历年商品住宅成交量的偏离度。数据显示，2019年，50城商品住宅成交量偏离度为4.7%，由2018年的0.6%小幅上升4.1个百分点。回顾历史走势，2010-2016年间，50城成交量偏离度曲线震荡上行，仅2011年和2014年出现下行。2017年，曲线由2016年的32%大幅回落至1.7%，2018年继续小幅下行，2019年小幅上升。受新冠肺炎疫情影响，预计2020年一季度50城商品住宅成交量将大幅下降，二季度后随着疫情影响的减小会逐渐回升，预计全年50城商品住宅成交量偏离度将回落，极有可能会进入负区间。
2、2019年三四线城市成交量偏离度下行，其他三类城市均上行
分城市类别来看，一线城市走势*于其他城市，2017年和2018年偏离度曲线已出现较明显的回落。2019年四个城市的成交量同比均有所增长，偏离度曲线上升，依然是四类城市中*负偏离的，主要是2016和2017年收紧调控政策后一直未放松，严格的认房认贷政策也使得改善型需求受到抑制。具体数值来看，2019年，一线城市商品住宅成交量偏离度为-13%，负偏离度较2018年大幅缩小14.1个百分点。
强二线城市走势与一线城市比较相似，略滞后于一线城市，2017年和2018年偏离度曲线出现回落，回落幅度小于一线城市，说明市场调整可能没有一线城市充分。但强二线城市的限购限贷政策普遍没有一线城市严格，部分城市如2019年成交量有所回升，偏离度小幅上升。具体数值来看，2019年，强二线城市商品住宅成交量偏离度为7.5%，相比2018年小幅上升4.7个百分点。
弱二线城市表现要滞后于一线城市和强二线城市。2017年成交量偏离度出现回落，2018年和2019年，成交量偏离度连续两年小幅上升，主要是部分西部省会城市如昆明、兰州等成交较为火热，徐州、南通等城市也由于区域规划等利好连续两年成交增长。具体数值来看，2019年弱二线城市商品住宅成交量偏离度为12.4%，相比2018年小幅上升2.7个百分点。
三四线城市走势滞后于其他三类城市，2017年，全国大部分三四线城市受棚改货币化、去库存等政策利好，成交量纷纷大增。2018年下半年大部分三四线城市楼市开始降温，成交量偏离度小幅下行。2019年，大部分三四线城市楼市降温明显，成交走弱，成交量偏离度继续下行，主要是前几年成交火热购买力透支明显，而大部分三四线城市又是人口净流出城市，新增需求的支撑较弱。具体数值来看，2019年三四线城市商品住宅成交量偏离度为7.5%，相比2018年下降11.1个百分点。
从过去几年商品住宅成交量的偏离度走势来看，一线城市2017-2018年调整幅度*，2019年虽小幅回升，偏离度仍在负区间，预计2020年一线城市商品住宅成交量还有小幅回升空间。强二线城市2017-2018年的调整幅度小于一线城市，但其2019年偏离度回升的幅度也小于一线城市，预计商品住宅成交量基本与去年持平。弱二线城市偏离度仅在2017年下降，2018和2019年均小幅上升，说明市场调整没有一线城市和强二线城市充分，预计2020年商品住宅成交量将下降。三四线城市成交量偏离度虽已连续两年下行，但依然处于 正区间，考虑到此次疫情对三四线城市春节返乡置业影响很大，预计2020年商品住宅成交量还将继续下降。
四、50城商品住宅成交量偏离度排名
1、2019年50城商品住宅成交量偏离度排名
从2019年50城商品住宅成交量偏离度排名来看，徐州、兰州、昆明、珠海和日照位居前五，偏离度分别为85%、52%、44%、43%和40%。这些城市2019年成交量偏离度过高，说明楼市购买力透支较为严重。其中珠海情况与其他几座城市有区别，其2017年和2018年楼市成交持续低迷，2019年市场开始复苏，表现出来成交量偏离度较高。排在末五位的是芜湖、三亚、贵阳、济南和北京，偏离度分别为-36%、-36%、-23%、-22%和-18%。这些城市负偏离度过高，说明2019年成交量较为低迷。
可以看出，2019年正偏离度较高的城市主要是三四线城市和部分西部弱二线城市，这类城市本轮启动较晚，仍处于板块轮动中。但这类城市整体经济面偏弱，目前已处于楼市繁荣周期末端，随着全国整体市场降温及购买力的透支，此类城市楼市面临较大的下行风险。2019年负偏离度较高的城市成交量已处于低位，成交量继续下降的空间有限。
2、2018～2019年50城商品住宅成交量偏离度排名
考虑到不同城市楼市启动时间不同，进一步将2018年和2019年的商品住宅成交量取平均值，以此来计算各城市2018～2019年商品住宅成交量偏离度。
从2018～2019年50城商品住宅成交量偏离度排名来看，徐州、日照、温州、韶关和兰州位居前五，分别为77%、53%、34%、31%和31%。这些城市偏离度过高，近两年成交量透支较为严重。排在末五位的是厦门、三亚、上海、北京和芜湖，偏离度分别为-29%、-26%、-23%、-22%和-18%。这些城市负偏离度过高，近两年成交量总体较为低迷。
可以看出，2018～2019年正偏离度较高的城市主要是弱二线城市和三四线城市，这些城市处于全国楼市板块轮动的末端，未来一两年大概率将进入下行通道。
2018～2019年负偏离度较高的城市主要是以京沪为代表的一线城市，以及以厦门和三亚为代表的旅游度假类城市。需要看到的是，厦门、上海和北京2019年的成交量负偏离度相比2018年均已收窄，说明这些城市的楼市2019年已经开始企稳反弹，2020年有望延续这一趋势。三亚由于执行严格的限购政策，2019年楼市成交量继续下降，今年3月7日海南省又发布了收紧房地产调控的政策，并规定新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度，预计三亚2020年成交量依然会较为低迷。
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