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报告摘要：
1、LPR走势：2019年LPR利率经历了三部曲，即从传统的定价机制转化为5年期LPR定价机制、降息以降低中长期贷款成本、存量贷款定价方式纳入到改革过程之中。
2、房贷利率：基于LPR方式计价的贷款利率，在9-10月份相对较高，而到了11-12月份则有所下调，体现了减负的导向。
3、市场趋势：2020年预计货币政策相对会趋于宽松，这对于降低LPR及房贷利率是有积极作用的。当然考虑到CPI等数据依然偏高，所以改革也不是一蹴而就的。
一、LPR基础利率
1、LPR走势：2019年经历三次改革
根据全国银行间同业拆借中心12月20日发布的数据，2019年12月，全国贷款市场5年期LPR为4.80%，相比11月份4.80%保持持平。随着12月份LPR基础利率的形成，2019年全年LPR利率改革的轨迹和路径也变得清晰。总结来看，全年LPR利率改革经历了三部曲或三个阶段，分别如下：
*阶段：5年期LPR利率形成。8月17日，中国人民银行发布公告决定改革完善贷款市场 报价利率LPR形成机制。新LPR的主要特点是报价方式改为按照公开市场操作利率加点、增加5年期以上期限品种、报价行范围代表性增强和报价频率改为每月报价一次等。8月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新LPR*次报价利率，其中5年期以上LPR为4.85%。
第二阶段：*次降息。11月20日LPR改革后迎来第四次报价。此次5年期以上LPR报价下调5个基点至4.8%，这是LPR改革后的*次下调。
第三阶段：存量贷款改革。12月28日，中国人民银行发布公告，决定将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。公告决定，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，相应改革需要在2020年3月1日至8月31日完成。
二、房贷利率
1、首套房：房贷利率为5.58%
观察2019年房贷利率的政策，基于LPR定价机制的房贷利率有4期，即为9-12月的利率数据。根据“房贷利率=LPR+基点”的公式计算，在2019年9-10月份，统计的64个城市首套房的平均利率均为5.63%，而到了11-12月份则有所下调，平均利率均为5.58%。利率下调，客观上也使得购房者的按揭贷款成本以及月供额等有所减少，发挥了减负的效应。尤其是在年底房企去库存等阶段上，更能够带动购房者积极入市。
2、二套房：相比首套房高出34个基点
二套房的房贷利率计算公式和首套房是相似的。其中9-10月份统计的64个城市二套房的平均利率为5.97%，而到了11-12月份则下调为5.92%。同时相比首套房，二套房的房贷利率要更高一点。以12月份数据进行对比，其相比首套房高出了34个基点，即0.34%。
三、结论与趋势
1、货币金融环境：2020年有望进一步宽松
货币政策及金融环境的变动，对于LPR报价机制以及房贷利率等有较为明显的影响。尤其是包括降准在内的工具运用，其对于货币流动性以及利率等影响较为直接。截止2019年12月29日，2019年央行共发布了三次降准的政策，其特点有：频率方面前三季度各发布一次、全面降准和定向降准结合等。类似政策体现了货币金融环境进一步趋于宽松的导向，也引导了LPR利率进一步下行。而在12月23日，中共中央政治局常委、国务院总理在成都考察时明确，国家将进一步研究采取降准和定向降准、再贷款和再贴现等多种措施，降低实际利率和综合融资成本，推动小微企业融资难融资贵问题明显缓解。此类表述也使得2020年尤其是春节前降准的可能性进一步加大。
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