预售资金监管将提高房企自有资金门槛

来源：吉屋网综合整理发布时间：2019-12-20 10:26:03

近日，西安市住房和城乡建设局发布《西安市商品房预售资金监督管理办法(征求意见稿)》，本次意见稿针对新房市场，从适用范围到具体的执行细则，加强了对开发商资金使用的监管。可以预见，文件若正式执行，开发商预售资金将受到全方位、全程的监管。该项监管办法的出台，将会对目前西安房地产市场、开发商以及购房者带来哪些影响呢?

对市场：促进房地产长期稳定有效发展

据了解，早在西安出台此次监管办法之前，南京、北京、沈阳、山东等省市就出台了相关的预售资金监管方式。在出台本次征求意见稿之前，西安也有对开发商预售资金的监管政策，但监管、预售资金使用的细节并不明确。本次监管办法的出台，将对市场产生不小的影响。

*太平戴维斯西安公司项目及开发顾问部高级助理董事唐曰冲认为，房地产预售政策监管是长效措施，目的仍是保持房地产市场长期稳定健康的发展态势。他说：“资金监管政策可能会短期影响市场供应。据我们内部数据统计，近5年西安房地产市场年均供应只有1310万方住宅，但年均成交是1720万方，也就是说每年有供需之间的差额是400万。所以在监管的同时，土地供应要跟上，监管制度从供应侧和需求侧双向去调整平衡。”

美城股份市场研究中心总监沈玮认为，此次政策放在全国范围来看都是极为严格的。房地产向来是现金流为王的行业，锁死预售资金，对于房企拿地战略、开发节奏等影响深远。短期之内可能对市场影响不大，长期可能会使房企拿地的热情减弱，导致土地成交减少，进而导致供需失衡，影响到市场。

西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁分析认为，这次政策出台的背景首先是有“预谋”的，整个政策和系列性的调控政策应该是一脉相承的，是对原有漏洞政策的优化，目的就是从严治理市场。

同时，沈玮也建议，南方一些城市为了遏制烂尾楼，要求现房出售或者要求主体完成2/3的，这种做法也可以借鉴。

对开发商：提高房企自有资金门槛

本次资金监管政策，主要是针对开发商制定的，要求专款专用、全程监管。其中对商品房预售资金使用计划做出明确规定，例如应根据工程施工计划及施工合同所约定的付款时间节点制定，并按照主体结构验收、竣工验收、竣工验收备案、完成不动产首次登记等节点设定。

沈玮坦言，在目前的市场环境下，这一政策对开发商来说，无疑是雪上加霜。“目前市场转冷、销量下滑，除了极个别的高性价比楼盘还在摇号外，平销已经成为常态。而且西安限价已有两年之久，新房价格被严格控制，且今年银行对房企贷款是“歧视性政策”，没有实力，贷款都是问题，预售资金的限制，对房企更为致命。”沈玮预测，很多房企标榜的“高周转”，在2020年的西安市场也许行不通了，房企拿地扩张的趋势将有所放缓。

朱郁认为，政策出台其实是提高了开发企业自有资金的门槛，如果自有资金不充裕，以后新拿地可能连门槛都够不上了，在市场激烈的竞争中，自然会淘汰出局。

唐曰冲则认为，在自有资金方面，实际上地产商的储备也一直在变强，所以说出台此类相关政策的时机也已成熟。

对购房者：通过约束开发商保障购房者权益

前几年，西安市场的烂尾楼维权项目较多，而本次资金监管政策的出台，对于购房者来说无疑是一种保障，减少了烂尾楼出现，很多购房者也纷纷对此表示支持。

朱郁认为，过往有一些案例表明，开发企业用收缴的房款作为腾笼换鸟之用，购房者房款变成开发商自有资金，购房者交了钱并不知道将会如何使用，如果开发商挪作他用，就会导致有些项目搁置，出现无法按期交付等纠纷维权事件。此项办法会大大减少这类事件的发生。

沈玮分析道，这项办法的本质就是通过对开发商的约束，来保障购房者的权益。政策直接锁死了开发商预售楼栋取得的资金，想要全额提取，必须完成不动产首次登记。这些无疑促使开发商主动为购房者完成从买到住的各项流程。而老百姓更多的是关注监管的主体责任，包括收存使用的范畴、如何退房等流程。

预售资金监管将提高房企自有资金门槛

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