供应出现井喷西安市场步入“横盘期”

来源：吉屋网综合整理发布时间：2019-12-12 10:58:21

自2016年—2018年市场出现罕见的量价暴涨后，一房难求、排队买房、多次摇号等市场现象屡见不鲜，而从今年二季度开始，西安市场逐步进入“横盘期”，下半年明显降温，购房意向平台登记和商品住宅去化率都跌至新低水平。

商品房销售面积大幅走低

去化周期为17个月

从国家统计局发布的上半年统计数据显示，上半年，西安市商品房销售面积1154.34万㎡，同比下降7.9%，其中住宅销售面积933.12万㎡，同比下降10.8%。据记者测算，上半年西安商品住宅销售面积同比去年上半年，实际成交面积减少近100万㎡。

梳理下半年商品房供应面积数据以及销售面积数据，从美城股份发布的有关数据中可以看到，下半年7月—10月西安市商品房供应面积，9月份新增供应面积为*值，达到了165.7万㎡，10月份则达到了全年*，供应面积为110万㎡。但是从销售面积上看，除上半年3月份销售面积达116.7万㎡*值外，下半年持续下跌，可见，下半年市场下行情况较为严重。

从去化周期上看，截至10月末，西安商品房库存量为2409.7万㎡，去化周期为17个月，商品住宅库存量为454.6万㎡，整体去化周期为4个月左右，从数据中可以看出，进入10月份住宅市场供求关系好转，但依旧处于低位。

登记情况两极分化严重

“流摇项目”增多

梳理今年数据可以看出，从房源供应量上来看，上半年约有42925套房源进行了线上登记，线上登记人数为128969组家庭参与(含重复登记)。截至11月，约59654套房源入市，约有99000组家庭通过核验，平均中签率达60%以上。记者不完全统计，入市项目中约201个项目开盘，开盘项目中摇号楼盘约为57个，从数字中可以看出，入市楼盘中很大一部分出现了“流摇”。

记者从房管局住房登记平台上了解到，9月份中国铁建·万科翡翠国际的关注度达到*，项目共有362套可售房源，意向登记人数突破7000人，中签率仅为4.8%，创下今年*。其余项目超千人登记的有大华·公园世家，252套可售房源，意向登记家庭数量达到了2985组，平均中签率9.38%;大华锦绣前城359套房源，意向登记家庭数量达到了4383组，3648组家庭通过核验，平均中签率9.76%。而*近刚刚结束登记的苏宁雲著、世茂璀璨倾城等多项目登记人数均未超过所售房源数，可直接开盘选房。

值得注意的是，目前登记情况两极分化严重，千人登记楼盘为少部分项目，大多数项目登记人数依然严重不足，未超十位数。

供应出现井喷

整体去化率从86%降到50%

受到需求萎缩的影响，西安商品住宅去化率出现了大幅下降。据美城机构统计，11月西安商品住宅去化率降至50%，相比10月份下降26个百分点，为两年来新低。

从创典全程的数据可以看到，100%去化楼盘占比情况，上半年和下半年的数据相差也较多。根据美城机构的数据统计显示，100%去化率的项目，5月份有19个，6月份有21个。而进入下半年后，数量一度下滑，例如7月份有13个，8月份有6个，10月份有9个，11月份有9个，整体去化率从86%下降到50%。

有业内人士分析，供应出现井喷，是去化率骤降的原因之一。除了老盘推新，西安的新盘也有不少：中国铁建·西派时代、阳光城·檀悦、中南·君启、正荣·紫阙台、金辉·东方铭著、清凉云晖、朗诗·雁南栖、绿城·桂语兰庭等均为首次拿证入市销售。尤其在大明宫板块，中南、正荣和阳光城三家房企项目集体投入市场，售价和产品相近，竞争更显激烈。

市场降温

违规项目依然存在

11月中旬，西安市住房和城乡建设局公布，陕西华龙建工集团有限公司在商品房销售过程中，在未向市住建局备案的情况下委托了陕西全程房地产营销有限公司代理销售太乙城·时光里项目商品房，全程公司又再次委托其他公司进行宣传及客户推荐，存在“未在规定时间进行销售，制造虚假热销场面”。

11月底，西安市住房和城乡建设局公布了6起典型商品房违规销售警示案例，包括销售过程中未按房源类别按序递补选房;制造虚假热销场面，与学区、*相关联;未对购房群众信息进行认真核验,导致意向购买人以错误信息通过核验;违反诚实信用原则等违规行为，如有的项目销售过程中,违规撤销商品房买卖合同网签备案，严重损害购房群众合法权益。

违规项目频频出现，可见，市场降温，供应井喷，使得开发商的销售压力增大，为了烘托销售火爆假象，一些楼盘由此动起了“歪脑筋”，不遵循相关规定，贸然违规。

记者点评

今年7月份后，开盘去化率就开始走低，去化率降到了11月份的50%，环比10月大降26个百分点，属两年来*惨。从目前的情况来看，态势还在持续下行。就去化区域来说，浐灞因供应量大而成为去化*区域，尽管从表现上看一房难求的局面已慢慢缓解，但品质好、位置佳的项目依然是超级火爆，如中国铁建·万科翡翠国际超7000人的登记足以看出，购房者还是比较看重高性价比项目。

目前市场冷热不均现象严重，究其原因，大批量的改善楼盘集中入市，导致去化率骤降，再加上限购限价的约束，市场观望情绪明显，本月还有房源入市，置业者选择空间增大，应抓住机遇选择适合自己的房子。

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