聚焦楼市2020，投融资“稳”中求“变”

来源：中指研究院发布时间：2019-11-21 10:20:26

11月19日，中国指数研究院在北京举办了“2020中国房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会”。

这个已经进行了9年的年度市场预判和策略研讨会，参与嘉宾已近200人。站在2019年和2020年过渡的节点，主流金融机构更加聚焦不同城市的市场风险及经营风险，房企亦在探寻市场调整周期下新的市场机会。对即将到来的崭新一年，每个人都更加冷静谨慎。

中指观点

房地产市场趋势及金融投资策略闭门研讨会，旨在为各类金融机构研判市场与房企经营风险、实现精准投资提供支持，同时也为金融机构和房企深化沟通合作提供平台。基于中指数据库、中指地主、中指商业等大数据系统，中国指数研究院围绕2019中国房地产市场形势总结及2020趋势展望、重点房企年度经营状况、房地产企业风险评估等研究成果进行了分享。

房地产市场：全国房地产市场继续调整，不同城市分化更加明显

(1)2020年全国房地产市场将继续调整，价格更趋平稳。目前重点城市商品住宅销售规模有所回落，百城新建住宅价格环比涨幅持续收窄至低位区间，土地市场热度亦保持在低温状态，整体房地产市场仍处调整通道。未来房地产调控政策不放松，房地产金融环境仍偏紧，在因城施策、一城一策下，房地产市场将延续稳中调整态势，市场交易规模继续回落，价格整体仍将平稳运行。

(2)不同城市的市场表现继续分化，企业需把握结构性机会。一二线城市人口持续流入，购房需求仍有较大支撑，市场整体表现平稳，但部分普通二线市场规模已现高位震荡，调整态势或将更加明显，中西部三四线城市市场下行压力亦在不断增加，在此背景下，开发企业及金融机构投资应更加聚焦潜力城市，把握结构性机会的同时合理规避城市风险。除此之外，把握存量市场机会亦成为企业实现突破的重点端口，商业地产未来发展仍值得期待。

房地产开发企业：销售业绩稳增，头部效应持续显现

(1)房企销售业绩增速保持平稳增长，头部聚集效应持续显现，经营状况总体仍处于良好态势。销售额前100房企销售业绩保持20%以上的增长，行业市场集中度继续扩大，阵营分化明显，头尾部阵营增速放缓，8成房企销售目标达到7-8成。房企业绩贡献源主要为二线，刚改及改善类产品占比超7成，拿地态度更加理性谨慎，拿地规模保持平稳增长，前30企业拿地金额占前100的6成以上，融资环境从紧从严，大型房企优势明显。

(2)上市房企盈利能力、运营能力、偿债能力小幅下降，分化格局更加明显，行业风险总体处于安全范畴。上半年成本上行推动净利润增速及净利润率均小幅下降，去化及回款放缓致使周转率放慢，资产负债比例保持平稳，现金与一年内到期债务的比例微降，短期偿债压力继续加大。

(3)行业进入高质量发展期，分化与调控将常态化，品牌力成为未来房企竞争的核心。未来，需重点关注四类房企的风险：*，高价地占比过高房企，回款及资金问题将会显现;第二，融资不足的房企，小型房企值得关注;第三，布局过度集中、三四线占比过高房企，尤其区域型房企重点关注;第四，产品存在问题房企，产品错配、品质不稳等造成品牌损耗。

企业风险评估：根据企业风险测评结果，大部分上市房企风险可控

(1)为顺应市场需求，中指院推出房地产企业风险评估SaaS工具。随着市场的不断变化，企业经营风险不断累积，基于此，中国指数研究院整合行业及大数据资源，研发了房地产企业风险评估SaaS工具，旨在为金融机构及其他行业参与主体提供投融资决策参考，促进行业稳健运行。

(2)房地产企业风险评估SaaS工具利用风险模型、数据可对企业进行风险自动测算。此工具是基于风险识别模型，在使用传统数据的同时加入中指特有的土地、销售监测数据，从外部、经营、财务及其他四方面全面衡量房企风险，并对企业进行自动化风险分数测算的工具。系统针对大陆及大陆在港房企进行实时监测并计算风险得分，同时可以使用上传数据对自定义企业进行测评。

(3)根据系统的测算结果，大部分上市房企风险可控，较小规模企业在土地储备、融资能力等方面需加强关注。80%的上市房企处于安全的风险范围之内，整体风险可控;销售额在三千亿级规模以上的企业，具有较强的抗风险能力;不同阵营的企业，主要面临的风险点不尽相同，主要风险在于区域环境、土地储备、资本结构、融资能力等方面。

在研究成果汇报的基础上，各方就2020年房地产市场走势、市场与企业风险的防范、金融机构与房地产企业的合作契机等主要问题进行了深入探讨，形成以下主要观点：

金融机构主要观点

关于房地产市场：刚性需求稳步释放，城市结构性机会值得关注

房地产调控长效机制仍在持续推进，各地“稳房价”政策将继续落实，在因城施策下，企业关注点不能局限在全国或省份层面，需更加关注具体城市的市场情况。未来，刚性购房需求仍将稳步释放，可关注结构性机会。

关于个人信贷：按揭贷款监管趋严，企业应把握资金融通窗口期

目前行业金融监管严格，按揭贷款资金投放受到一定限制，且房贷利率仍在上涨，将对企业销售及资金回笼造成影响，开发企业需积极和金融机构对接，紧抓资金融通窗口期。

关于房企融资：境外融资仍值得关注，存量资产融资渠道待挖掘

一方面，房企境外发债基数较大，但受政策影响，今年下半年融资规模明显下降。从需求端来看，受经济下行压力和中美贸易摩擦等因素影响，资金避险趋势下市场追求更稳定的收益开始转向债市，整体需求保持稳健，未来境外债券融资依然值得关注。

另一方面，存量资产规模庞大，未来金融机构会更多的关注存量市场投资机会，打通境内外资金融通渠道。随着政策的逐步推进，公募REITs亦是企业提高资金流动性的重要方向。

房地产企业主要观点

关于房地产市场：城镇化、改善需求对市场有支撑，以平常心应对市场变化

全国房地产市场面临调整，但全国城镇化进程的持续推进对市场仍有支撑，且改善型需求亦存在规模释放空间，针对当前的市场变化，开发企业需修炼好内功，以平常心应对。

关于行业发展：企业资金压力凸显，行业集中度进一步提升

行业融资环境难言宽松，企业的资金压力凸显，特别是中小企业资金压力更大，将推动行业集中度进一步提升。

关于投资：地价调整，优质地块拓展机会涌现

受企业资金及市场变化影响，房地产开发企业投资热情有所下降，但随着土地价格的调整，部分优质、性价比高的地块也在不断涌现，开发企业可在精准研判的基础上适时拓展优质地块。

关于产品力：项目去化明显分化，企业产品力的提升更加重要

行业竞争更加激烈、不同城市销售分化的同时，不同项目的去化也呈现出明显分化，购房者对高品质产品的追求更加强烈，开发企业把握主流需求提升产品力将成为未来实现突破的关键因素之一。

本次会议在分享了房地产市场长短期发展趋势及房企经营策略的同时，更加强调了不同城市的市场风险及经营风险，为各大投资机构控制信贷风险提供重要参考和借鉴;另外，金融机构之间、金融机构与房地产企业之间的沟通交流更加深入，进一步促进了各方更全面的了解与合作，积极推动行业健康发展。

2019第十六届中国数字地产节暨中国房地产大数据年会将于12月5日召开，我们将基于大数据视角，全面解读2019年中国房地产市场形势以及2020年发展趋势，敬请期待!

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