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商品房生意一般过程 及在西安购房需清晰的购房手续

来源:吉屋网综合整理   发布时间:2012-08-15 09:24:00

商品房生意是指房地产开发企业将还没有建成或者已经落成的房屋向社会出售并转移房屋所有权予买受人,买受人付出价款的房屋生意行为。商品房生意是一种特别商品的生意,生意目标额巨大,手续烦琐,持续时刻长。采办人对商品房生意过程的熟悉,有好处其在与开发商的博弈中充实呵护自己的合法权益,知足自己的栖身需要和实现自己的住宅胡想。各大城市的商品房生意过程迥然不合,基本过程常日是:签订《认购书》→签订《商品房生意合同》及《前期财产任事合同》→与开发商指定的银行签订《商品房典质贷款合同》(即常日所说的管理银行按揭)→管理预售挂号→《商品房典质贷款合同》挂号备案→房屋拜托→管理大确权证(初始挂号)→管理产权过户,领房产证→管理典质权挂号→买受人还清按揭贷款,注销典质挂号。

1.签订《认购书》

《认购书》是商品房生意两边在签勘误式的生意合同之前所签订的合同文件。签订《认购书》是商品房预(销)售法度模范的第1个关节,商品房开发商和委托的代办署理商常日在楼盘地点地创造售楼处。购房人假如对某套商品房有意向,可到售楼处签订《认购书》,并交纳定金。出售方应将《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件交给采办人,并应脚踏实地地向采办人介绍项目的停顿情形。当签订完《认购书》后,出售方应给采办人《签约需知》,以使采办人清晰下一关节及签约有关细节。

2.签订《商品房生意合同》及《前期财产任事合同》

采办人在签订《认购书》后,该当在《认购书》中商定的时刻内到商定的地点签勘误式的《商品房生意合同》。签订生意合同是悉数购房法度模范中*主要一环,是购房人与开发商杀青商品房生意的*终合意。

《前期财产任事合同》是由建设单位与财产管理企业签订的,包括的要紧实质有前期财产管理阶段的任事费用、办现实质和质量请求、两边的权利义务等。按照《财产管理条例》第2十五条的规定,建设单位与财产买受人签订的生意合同该当包括前期财产任事合同商定的实质。实践中常日为将《前期财产任事合同》动作《商品房生意合同》的附件,开发商在管理房屋预售手续的同时上报房管部门的商场生意业务管理系统给予公示,由购房人在购房时确认。

3.与开发商指定的银行签订《商品房典质贷款合同》

为鼓励购房者采办所建房屋,开发商请求银行供应房地产典质贷款,开发商要与银行签订按揭贷款合作和谈书,银行、开发商与购房者应签订按揭贷款合同和保证书。在商品房预售中,购房人经过按揭体式格局采办商品房的,常日体式格局是付出一部门楼价款(即*款)给开发商,其余房价款则经过金融机构贷款付出给开发商。在此按揭过程中间,购房人须与贷款行签订《商品房典质贷款合同》及《借债合同》。在房产证管理完毕之前,由开发商经过和谈将采办人对期房的期权让与给金融机构动作取得金融机构贷款的保证。待房产证管理下去今后,开发商解除保证,购房人将房产证典质在银行处动作了偿贷款的保证。

4.管理预售挂号

商品房预售,开发企业与采办人签订商品房预售合同(即《商品房生意合同》)。生意两边该当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县国民当局地盘管理部门管理商品房预售合同挂号备案手续。管理预售(生意)挂号时,生意两边必须带齐悉数预售(生意)契约。买方可以自己去管理,也能够委托他人代办署理,委托代办署理人管理的,该当有书面委托书。假如亲身管理手续,应照顾上述能证明身份的个人有效证件。

5.《商品房典质贷款合同》挂号备案

第1页:商品房生意一般过程 及在西安购房需清晰的购房手续 第2页:

在采办人取得商品房产权之前,没法就按揭房屋产权进行他项权利挂号,是以,生意业务各方只可在《商品房生意合同》上加盖“已管理典质备案挂号”章,并有房管局出具房地产典质挂号证明书,以此公示房屋按揭的景象。在常日情形下,因为按揭贷款时代相对较长,银行为防备贷款风险,会请求购房者申请人寿、财产保障。购房者采办保障,应列明银行为第1受益人,在贷款履行期内不得间断保障,保障金额不得少于典质物的总价钱。在贷款本息还清之前,保障单交由银行执管。

6.房屋拜托使用

开发商该当依照合同商定,将相符拜托使用前提的商品房按期拜托给采办人。开发商入住告诉单,并部署购房人与财产任事公司联系。财产任事公司将给购房人出具《且则业主公约》和收费尺度。当购房人与财产任事公司签订《且则管理公约》并付清财产费用后,就能够拿钥匙入住房屋。房屋拜托后,买受人取得房屋的使用权,并承担房屋的风险。未能按期拜托房屋的,房地产开发企业该当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中商定的其他原因,需改期拜托的,房地产开发企业该当及时见知采办人。7.管理大确权证

商品房在落成查收合格后的30天内,开发商到本地房地产挂号部门管理整幢财产简直认产权挂号手续,经查看确认权属后,由挂号所发给《商品房产权权属证明书》,将整幢确权到开发商名下,亦即将整幢财产的产权初始挂号到开发商名下。开发商管理确认产权挂号时,须提交《房地产挂号申请书》、《建设用地核准书》和《建设规划许可证》及《红线图》或《地盘使用权证》、《地盘使用权出让合同》(含弥补合同)及发票复印件、《报建审核定见书》、《建设工程规划许可证》、报建图纸、《建设工程规划查收合格证》、申请人的身份证明或法人资格证明、法人代表证明书及委托书、楼盘单位明细表、预售许可证复印件等相关证件。

8.管理产权过户,付出房产证。

开发商该当在商品房拜托使用之日起60日内,将需要由其供应的管理房屋权属挂号的资料报送房屋地点地房地产行政主管部门。开发商到权属处为购房人管理房产过户手续,即确权,并交纳契税、过户手续费。而后到指定房管所管理产权证,交纳房产权属挂号费,权证工本费,权证印花税。*终把开发商名下的财发生意业务过户到购房业主名下。在管理确权手续后开发商申领房产证,并按《商品房生意合同》之规定,将房产证拜托给采办人。采办人至此完全取得所购房屋的所有权。

9.管理典质权挂号

购房人取得房产证今后,按照按揭合同商定,到房管部门管理房屋典质挂号,至此,房地产典质发生司法上的效力。银行对按揭的商品房拥有典质权并持有该房的《他项权证》。实践中,银行为防止业主未经其赞成而持房产证与第三人进行生意业务的情形发生,一般会自己收执保存业主的房产证。

10.买受人还清按揭贷款,注销典质挂号。

买受人按贷款合同规定的刻日按时还清银行按揭袋款或提早还清银行的按揭贷款后,持相关还清贷款的证明及相关资料,到房管部门注销房屋的典质挂号,银行向房管部门交还《房屋他项权证》。自此,业主将银行收执的房产证收回,该房的典质行为解除,业主完全把握房屋的所有权。

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