西安停车服务费拟调至80元/月 小区停个车“服务”成本有多少

从6月5日开始，记者对15个小区的“停车服务费”成本进行采集，并通过物业行业人员，对以下小区“停车服务费”项目直接成本(预估)核算。

有调查

花钱买了车位，每月还要向物业缴纳150元甚至更高的服务费，是否合理，有没有政策进行规定约束?

今年以来，记者持续关注此事。5月6日至9日，报道了《西安小区“停车服务费”是否收得明明白白》并连续追踪报道，引发广泛关注，西安市市场监督管理局安排部署相关区市场监管局对这10个小区停车服务费收取情况进行调查处理，并在全市范围内组织开展物业小区停车收费专项检查。不少小区物业也主动与业主代表、业委会沟通，是否降低此项费用。

有争议

近日，《西安市物业服务收费管理办法》(征求意见稿)(以下简称《征求意见稿》)面向社会公开征求意见，其中“停车服务费”所有小区拟调整为80元/月的做法争议颇多。

对比济南、武汉、长沙、郑州、哈尔滨、太原等其他省会城市，西安市发改委《意见稿》所涉及的“停车服务费”价格，仍高于其他省会城市。

算一算

小区停车位实际成本有多少?

那么小区“停车服务费”这一项中，物业公司实际的成本又是多少呢?

记者经过多次努力，辗转找到了西安一物业公司负责人，其向记者透露了西安室内停车场直接成本支出项目，主要包含：照明用的电费、消防设施的维护费用、保洁费用、值守人员的费用、日常的零修费、税费等。其中这些成本中，*的占比是人工工资。

那么这些费用占他们停车场总营业收入多大比重呢?

他介绍，目前其管理的地下车库各项支出在账目上的显示大约比例如下：电费约2%、消防设施维护费约3%、值守人员+保洁费用约40%左右、零修费用约3%、税费约8%。其中8%税费是物业公司利润给税务部门计提，属于物业公司管理成本。而他承认，其中值守人员+保洁费用存在一定水分，绝大多数地下车库都达不到40%。

从6月5日开始，多路记者对15个小区的“停车服务费”成本进行采集，并通过物业行业人员，对以下小区“停车服务费”项目直接成本(预估)核算。

需要特别说明的是，采访中物业未将本小区地下停车位所使用的电费、消防设施的维护费用、日常零修费等实际成本的信息提供。还有一些小区将这些费用直接纳入小区公摊。因此，以下小区的直接成本核算也只是参考行业(预估)测算，可能与部分物业公司实际发生费用有出入。

1.翠屏湾一、二期

车位成本预估=33.42元/车位·月

小区地址：西安市矿山路中段

入住时间：一期2010年，二期2014年

小区总户数：3841户

停车位：室内停车位一期200个、二期500个

收费标准：150元/月·辆

室内停车位维护情况：小区物业公司人员介绍，该小区室内停车场共有6人专职负责，其中保安4人，保洁2人(工资平均2500/月)

地库设施配备：符合一类标准

物业公司资质：二级

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×700个车位(使用中)×12个月=126万元

2)全年人工成本：6人×2500元/月×12个月=18万

3)其他费用成本：(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×126万(总收费)=10.08万

4)车位直接成本(预估)计算：【18万(全年人工成本)+10.08万(其他费用成本)】÷12个月÷700车位=33.42元/车位·月

2.罗马嘉园小区

直接成本预估=24.5元/车位·月

小区地址：西安市玄武东路

入住时间：2014年

小区总户数：2955户

停车位：室内车位400个

收费标准：室内150元/月·辆

室内停车场维护人员：据该小区物业工作人员介绍，共2人，保洁员1名，保安1名(平均工资2500元/月)

地库设施配备：一类标准

物业公司资质：一级物业

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×400个车位(使用中)×12个月=72万元

2)全年人工成本：2人×2500元/月×12个月=6万元

3)其他费用成本：(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×72万(总收费)=5.76万

4)车位直接成本(预估)计算：【6万(全年人工成本)+5.76万(其他费用成本)】÷12个月÷400车位=24.5元/车位·月

3.鑫龙天然居一、二期

直接成本预估=28.54元/车位·月

小区地址：西安市公园南路

入住时间：2006年至2010年间

小区总户数：2380户

停车位：室内停车位550个(机械)

收费标准：室内150元/月·辆

室内停车场专职维护人员：据小区物业工作人员介绍和记者走访了解，共5人，保洁3名，人均工资1700元，安保2人，人均工资2000元。

地库设施配备：符合一类标准

物业公司资质：二级

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×550个车位×12个月=99万元

2)全年人工成本：2人×2000元/月×12个月+3人×1700元/月×12个月=10.92万

3)其他费用成本：(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×99万(总收费)=7.92万

4)车位直接成本(预估)计算：【10.92万(全年人工成本)+7.92万(其他费用成本)】÷12个月÷550车位=28.54元/车位·月

4.巴黎大厦

直接成本预估=72元/车位·月

小区地址：西安市酒十路与米秦路十字

入住时间：2015年

小区总户数：524户

停车位：室内停车位130个

收费标准：室内150元/月·辆

室内停车场专职维护人员：该小区物业工作人员介绍，未配备专职保安，小区保安不定期巡逻、保洁每周清扫两次

地库设施配备：不符合一类标准(目前地库出入口为单车道进出)

物业公司资质：三级物业

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×130个车位×12个月=23.4万元

2)全年人工成本：(值守人员+保洁费用费约40%左右)×23.4万=9.36万

3)其他费用成本：(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×23.4万(总收费)=1.872万

4)车位直接成本计算：【9.36万(全年人工成本)+1.872万(其他费用成本)】÷12个月÷130车位=72元/车位·月

5.茗景城小区

直接成本预估=119.142元/车位·月

小区地址：西安市长安南路

入住时间：2005年

小区总户数：约500户

停车位：70个(室内平面车位)

收费标准：室内150元/月·辆

室内停车场专职维护人员：据物业工作人员介绍，保洁人员2人，保安1人(人均2500元/月)

地库设施配备：符合一类标准

物业公司资质：三级物业

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×70个车位×12个月=12.6万元

2)全年人工成本：3人×2500元/月×12个月=9万元(小区物业公司提供数据)

3)其他费用成本：(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×12.6万(总收费)=1.008万

4)车位直接成本(预估)计算：【9万元(全年人工成本)+1.008万(其他费用成本)】÷12个月÷70车位=119.142元/车位·月

6.鸿基新城·沁园小区

直接成本预估=72元/车位·月

小区地址：西安市科技四路

入住时间：2014年

小区总户数：1700户

停车位：室内停车位约700个(平面)(目前使用率不高)

目前停车服务费收费标准：室内150元/月·辆

室内停车场专职维护人员：保安不定期巡逻，每栋楼保洁员负责相应地库位置卫生

地库设施配备：符合一类标准

物业公司资质：二级

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×700个车位×12个月=126万元

2)全年人工成本：(值守人员+保洁费用费约40%左右)×126万=50.4万

3)其他费用成本：(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×126万(总收费)=10.08万

4)车位直接成本(预估)计算：【50.4万(全年人工成本)+10.08万(其他费用成本)】÷12个月÷700车位=72元/车位·月

7.阳光丽城

直接成本预估=36元/车位·月

小区地址：西安市公园南路

入住时间：2009年

小区总户数：900户

停车位：室内停车位500个

收费标准：150元/月·辆

室内停车场专职维护人员：专职保安4人，保洁2人(保安工资2500/月，保洁1000元/月)

地库设施配备：符合一类标准(环氧地坪、红外线数字监控设备等)

物业公司资质：二级物业

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×500个车位×12个月=90万元

2)全年人工成本：4人×2500元/月×12个月+2人×1000元/月×12个月=14.4万。

3)其他费用成本：(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×90万(总收费)=7.2万

4)车位直接成本(预估)计算：【14.4万(全年人工成本)+7.2万(其他费用成本)】÷12个月÷500车位=36元/车位·月

8.曲江·诸子阶一、二期

直接成本预估=32元/车位·月

小区地址：西安市芙蓉东路

小区总户数：1500户

停车位：室内停车位1500个

目前停车服务费收费标准：150元/月·辆

室内停车场专职维护人员：据小区物业人员介绍和记者走访，专职保安、机械车位操作员共5人，保洁5人(保安工资平均4000元/月，保洁2000元/月)

地库设施配备：符合一类标准(环氧地坪，配备吸尘器、扫地机等)

物业公司资质：二级物业

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×1500个车位×12个月=270万元

2)全年人工成本：5人×4000元/月×12个月+5人×2000元/月×12个月=36万

3)其他费用成本：(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×270万(总收费)=21.6万

4)车位直接成本计算：【36万(全年人工成本)+21.6万(其他费用成本)】÷12个月÷1500车位=32元/车位·月

9.曲江华府

直接成本预估=56.518元/车位·月

小区名称：曲江华府

小区地址：雁南四路88号

入住时间：2008年

小区总户数：1225户

停车位：室内599个

目前停车服务费收费标准：150元/月.辆

地下停车位维护人数：专职保安4人，每人年工资5万元。专职保洁3人，每人工资4万元。

地库设备：符合一类标准

物业公司资质：一级物业

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×599个车位×12个月=107.82万元

2)全年人工成本：4人×5万/年+3人×4万/年=32万

3)其他费用成本：(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×107.82万(总收费)=8.6256万

4)车位直接成本(预估)计算：【32万(全年人工成本)+8.6256万(其他费用成本)】÷12个月÷599车位=56.518元/车位·月

10.佳龙·怡景华庭

直接成本预估=48元/车位·月

小区地址：西咸新区沣东新城世纪大道东段30号

入住时间：2016年6月

小区总户数：一期898户

停车位：室内车位562个

收费标准：100元/月·辆

地下停车位维护人数：无专职维护人员，均连带打扫维护

地库设备：(参照一、二、三类)三类

物业公司资质：三级物业

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费：100元/月·辆×562个车位×12个月=67.44万元

2)全年人工成本：(值守人员+保洁费用费约40%左右)×67.44万元=26.976万元

3)其他费用成本：(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×67.44万(总收费)=5.3952万

4)车位直接成本(预估)计算：【26.976万(全年人工成本)+5.3952万(其他费用成本)】÷12个月÷562车位=48元/车位·月

11.中建.开元城小区

直接成本预估=24.571元/车位·月

小区地址：西咸新区沣东新城三桥新街633号

入住时间：2017年7月

小区总户数：1499户

停车位：室内车位1433个

目前停车服务费收费标准：150元/月·辆

地下停车位维护人数：该小区物业工作人员介绍，专职安保3人，每月4000元;专职保洁2人，每月3000元。

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×1433个车位×12个月=257.94万元

2)全年人工成本：3人×4000元/月×12月+2人×3000元/月×12月=21.6万

3)其他费用成本：(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×257.94万(总收费)=20.6352万

4)车位直接成本(预估)计算：【21.6万(全年人工成本)+20.6352万(其他费用成本)】÷12个月÷1433车位=24.571元/车位·月

12.宫园未央

直接成本预估=86.4元/车位·月

小区地址：西安市未央区玄武路

入住时间：2016年11月

小区总户数：1570户

停车位：室内车位约1000个

目前停车服务费收费标准：机械车位每车每月180元，超部分平层车位150元/月.辆

地下停车位维护人数：因该小区物业不接受采访，经与小区业主多方核实，该小区地库无专职保安和保洁。

地库设备：二类

物业公司资质：长城物业西安分公司资质为三级

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费：180元/月·辆×1000个车位×12个月=216万元

2)全年人工成本：(值守人员+保洁费用费约40%左右)×216万元=86.4万元

3)其他费用成本：(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×216万(总收费)=17.28万

4)车位直接成本(预估)计算：【86.4万(全年人工成本)+17.28万(其他费用成本)】÷12个月÷1000车位=86.4元/车位·月

13.锦绣天下一期

直接成本预估=18.72元/车位·月

小区地址：西安市北辰大道1999号

入住时间：2012年7月

小区总户数;1302户

停车位：室内899个

目前停车服务费收费标准：室内120元/月·辆

地下停车位维护人数：专职安保2人，3000元/月，专职保洁1人，2200元/月。

地库设施设备：一类

物业公司资质：二级

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费：120元/月·辆×899个车位×12个月=129.456万元

2)全年人工成本：2人×3000元/月×12个月+1人×2200元/月×12个月=9.84万元

3)其他费用成本：(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×129.456万(总收费)=10.356万

4)车位直接成本(预估)计算：【9.84万(全年人工成本)+10.356万(其他费用成本)】÷12个月÷899车位=18.72元/车位·月

14.沣东新城-昆明时光小区

直接成本预估=72元/车位·月

小区地址：沣东新城昆明路西段561号

入住时间：2015年

小区总户数：4024户

停车位：1297全部为产权车位收费标准：150元/月

但对地下停车位个数以及维护人数(专职安保、专职保洁、专职维护)，该小区物业拒绝提供。

直接成本(预估)计算

1)全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×1297个车位×12个月=233.46万元

2)全年人工成本：(值守人员+保洁费用费约40%左右)×233.46万元=93.384万元

3)其他费用成本：(电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%)×233.46万(总收费)=18.6768万

4)车位直接成本(预估)计算：【93.384万(全年人工成本)+18.6768万(其他费用成本)】÷12个月÷1297车位=72元/车位·月

议一议

《征求意见稿》3方有声音

业主：价格高低取决物业服务

否则80元也高

连续多日的走访中，记者也就拟调整后的物业费用采访了多位小区业主，其中不少业主表示，物业费上涨和停车服务费下降，应取决于物业的服务水平，然而小区各项服务都难让业主满意。

“小区内广场舞噪音，楼道、电梯卫生，保安人员年龄过大(精力有限)……如果这些问题物业都能解决，那每月涨几十块钱业主也可以接受。”一位业主说，在停车服务费降低后，物业如果更加松懈地管理地库，服务不升反降，那80元每月的价格也难以接受。

“我们小区是十多年的老小区，地库路面起砂，环境很差，我都不知道服务了些什么，比不上高档小区，还都按照80元每月的价格收取，我总觉得心里不平衡。”一位业主说，在各项服务都不达标的情况下，物业费反而每月多出来几十块钱，业主肯定会心生不满。

物业：有支持也有反对

停车服务费应设不同标准

同样，在连日的走访过程中，不少小区的物业公司负责人也向记者表达了自己不同的看法。

有物业经理表示，支持“一费制”，但停车服务费的标准也应按照一、二、三类进行区分，而不是只有80元的固定价格，“我们小区地库是全新的环氧地坪，配备专门的保安、操作员、清洁人员，红外高清数字摄像头和扫地机，而一些小区明显不具备这样的条件。”这位物业经理说，“停车服务费”拟调整为80元/月，对于很多服务标准高的物业公司来说明显不怎么公平。

一些相对老旧的商品房小区物业公司负责人表示，虽然物业服务费上涨了，但停车服务费的下调让他们还是难有盈利的空间，只能尽量做到不亏损，“不是所有的业主都会按时缴纳物业费，通常一个月能收取70%都算不错了，有时候电梯费、维保费都是物业公司在搭钱。”这位物业公司负责人认为，“一费制”对于他们这种本来和业主矛盾就大的小物业公司来说，会激化双方矛盾，*终造成无力承担维护的结果。

市发改委：已收集上千条市民意见

6月4日，记者就《征求意见稿》中市民反映强烈的“停车服务费”有关问题，按照要求给西安市发改委发去采访函。

6月11日下午，西安市发改委有关处室给记者回复称，该《征求意见稿》还在征求意见阶段，*后的意见稿可能会发生更改，希望记者持续关注。

这位工作人员表示，《征求意见稿》出台之后已接到上千条市民意见，其中有关“停车服务费”的意见也很多。该处室会将记者采访的几个问题纳入市民意见一并考虑。在正式文件未出台之前，暂不接受媒体采访。

问一问

反映问题集中4方面

在*近持续的报道中，反映“停车服务费”的问题主要集中在以下4方面：

1.《意见稿》中，将小区室内停车场“停车服务费”统一降至80元/月，市发改委是否进行了成本核算和论证?调整的依据是什么?

2.对比其他省会城市“停车服务费”收费标准，《意见稿》中，西安市在物业费已经上涨的前提下，这项收费仍然远高于其他城市，这么做的依据又是什么?

3.西安所有小区物业“停车服务费”80元/月“一刀切”的政策，即原先一、二、三类室内停车场，不同小区、不同设施、不同服务、不同配套、不同投入等却按照同一标准来收费，是否考虑到政策的反向作用?

4.《意见稿》中“停车服务费”这一项，能否参照老政策，也按照《陕西省物业管理区域内交通工具停放场所类别》一、二、三类，按照各个小区实际情况和标准，进行分类收费?