西安楼市“6.28新政”究竟给谁敲响了警钟？

来源：徐三刀发布时间：2017-06-29 11:50:47

6.28，西安楼市再出新政《西安市办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》，就这一个文件的题目，就已经暴露了三个信息。

其一，“办公厅”，一般楼市新政都由房管局一手把控，毕竟专管职能，而此次却是“西安市办公厅”发布，可见是市政府意志，虽然是“调控住宅交易”所暴露出来的问题，解决的却是西安整盘的病灶，值得深思。

其二，“住宅交易”，大概读者都知道所谓的“商业歧视”，乃是从上到下的一贯作风，限制资产流动性也是接二连三，实际上就是违背经济学名列前茅定律DT＞0，限制二手房“交易”，把流动资金“憋回”新房市场。

其三，“有关问题”，其实已经说明有“问题”了，比如楼市房源价格涨幅模糊，是否有“炒房客”潜伏，新区核心价格拉抬较快，预期的价值是否“透支”过快等等，这些都是问题所在，难以深究，难以论证。

但从房地产市场的角度来说，这一道命令对未来*有着深远影响。在不影响和不违背舆论“方向正确”的纲领之下，我们从新房市场和二手房市场两个角度来解读（笔者必须声明，这份解读仅仅是一家之言，部分内容带有猜测和个人经验，不能够作为*依据。）：

名列前茅，对于新房市场，给*客出了难题，也救活了一个老产业。

其一，打击对象不同。“4.18新政”只是对*和房企调控，但对购房者却是大开方便之门，这符合西安市“迫切”引进人口的需求。而此次，却明确了主城行政区域及各开发区之内，“购买的商品住房，自购房之日（网签）起满5年可上市交易；在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易”，换而言之，以拿证和网签时间来限制“投机”客户。

其二，打击范围不同。“418新政”对于限制范围主要是六大主城区、高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区等开发区范围内，西咸新区可参照执行。但此次明确点出了“沣东新城”，可见沣东新城楼市之热，已经备受关注，否则不会点名。而下文又有“西咸新区参照执行”，可见出口并未一次封死。

其三，打击内容不同。“418新政”主要是房贷*比例调增，而此次却是“非西安人”“须提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明，经批准引进的各类人才除外”，换而言之，非官方认可的各类人才，又非西安市居民，必须办理有效证件，这毫无疑问给办证产业提供了新生，比如说学历*，大专就可以办。

第2，对于二手房市场，限制了房产的流动性，抑制了资产的属性。

其一，抑制“流动属性”。之前已经反复说过，一线城市、强二线、省会城市房子具有金融属性，是大众都能接触的*标的物，而且基本上稳赚不赔（有周期性），因此限制二手房周转，其实就是限制“炒房”终端。西安提出网签满五年、二手房取证过两年之后才能交易，其实就是限制*周转。

其二，抑制“持有时间”。文件规定“4.18新政”之前在限购区域买房，需要网签满五年才能交易，连买二手房都要取证满两年才行，头次二手房、新房同时设限！新房销售网签五年时间才能交易，收窄了中短期炒房的空间；二手房取证满两年才能交易，加大了二手周转持有房产的资金投入。

该文件抬头就写到“为引导合理住房需求，抑制*投机性购房行为，稳定住房价格，坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位”。就是锁定“不炒房”，抑制*投机的购买行为，通过提高炒作难度，来抑制房价过快增长。

但这对于一群成熟的*客来说，“6.28新政”真的可以干掉他们么？

在与一些*客户交流的过程中，笔者发现*客户的嗅觉要比地产圈更敏锐，应该说更有先见之明。在去年年初，大量的*客户已经介入西安楼市，十月“郑州炒房团大讨论”之时，踪迹闪现，不过是暴露了冰山一角（但当时被“曲解”，1.一些“*”客户被视为“投机”客户，有人鼓吹投机客户去化库存，扰乱视线；2.错误的把账面数据当成实际库存，还为之反复做背书，够SB，也算涨姿势了；3.舆论扑灭，方向一边倒）。而年初至今，跟风跟投跟炒的客户，不过是闻到血腥味的鱼群，或者一群闻风而动的捡漏型业余投手，其中不乏有人当了接盘侠。

专业型“炒客”早已经购入，他们的*不会受到利率上浮、证件难度、取证时间、中介税费等等影响（笔者过去也认为银行利率上浮给*客五雷轰顶，直至与多位*总监交流之后才发现，市场预期还远未见底，专业抄底无惧波动，拿买房者的视野衡量炒客，实在太幼稚了），毕竟西安的二手房市场还处于一个相对幼稚的阶段，对这些经验丰富的“炒客”来说，他们有足够的经验、资金、时间来等待，*终换取在房价高潮时的全力一抛。

讨论群也有朋友聊到，此项利民政策看似“金身难破”，却有解决之法：

其一，打经济官司，靠法院确保财产，比如三年之前，B借A一百万，如今A状告B欠钱不还，B没钱却有房，于是A拿房了事，一场诉讼皆大欢喜。既满足了政策，又彰显了政府对于人民财产的保护力度。

其二，嫁接离婚案，A与B因饭菜太差闹成离婚，经民政调解无效，判A与B离婚，于是A无房一身轻，再买一套享低*。继而再次复婚，均享受一套利率和*，彰显了政府稳定民生、安居乐业的一贯主张。

能有张良计，就有过墙梯，凡是政策，一定会有对策。我们都能考虑到的问题，政府能不清楚么？那政府如此强势推进这个政策，究竟意图在哪里？通篇看完之后，只有两个感受：其一，期待人才进驻西安，能够安居乐业，满足西安市对于人才吸纳的追求；其二，能够推进个人所得税和社保缴纳，满足西安市对于民营企业规范和税收的追求。也就是说，这不是一份简单的限购加码。

虽然，民营税收和人才引进缺少对房价直接影响，但看“市办公厅”的文件，还是需要站在城市的高度来看，民企和人才对城市发展关系重大，要知道西安市定下了“三六九”的大目标，全都得依赖智慧和资本来实现。

如果是首套房客户，影响不算大，*多花15*办理*，但二手房交易，肯定受影响。听说这一政策颁布之后，有两种人哭了：1.近期买房尚未网签的朋友，被坑的够惨；2.正准备买卖二手房的朋友们，手续又多了，成本又增加了。抹完眼泪，继续买房。

政府越是打压二手房市场，说明这个市场价格抑制越大，值得关注。上一周还听说某盘解筹率不足40%，令人毛骨悚然，这才上涨半年就熄火，大西安的利好退烧也太快了吧？没有想到，这一周楼市新政就颁布，政府的反应速度实在太快了！

新政发布不过三个*，后台已经有十几组朋友询问，如果要买西安房子，是不是意味着必须*西安才行？我是外地人，怎么办啦！行政干预，立竿见影。

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